小產(chǎn)權(quán)，在我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)法律法規(guī)上沒(méi)有這一概念，僅僅是是民間開(kāi)發(fā)商、老百姓的叫法。一般來(lái)說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房分為兩類(lèi);

1、有明確的審批程序，且經(jīng)過(guò)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的審批(土地、規(guī)劃、建設(shè)等)后，在農(nóng)村集體建設(shè)用地上的建設(shè)房屋(城中村改造房);

2、沒(méi)有任何審批程序，當(dāng)然也沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批，且在租用的土地或者非法占有的土地上建設(shè)房屋。

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)的特征，包括以下幾點(diǎn)：

1、價(jià)格上：價(jià)格同品質(zhì)相似的商品房相比，是商品房?jī)r(jià)格的40%至60%;

2、住房形態(tài)上：和普通住宅沒(méi)有區(qū)別;

3、買(mǎi)賣(mài)手續(xù)上：去除了商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的契稅;

4、使用成本上：各項(xiàng)生活費(fèi)用便宜，例如物業(yè)費(fèi)、水、電、煤等等;

5、物業(yè)管理上：服務(wù)水平不高。

關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的居住年限：

小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)村集體建設(shè)用地上的房屋，不受?chē)?guó)家法律法規(guī)規(guī)定;因此，只要農(nóng)村集體想要收回土地等，就可以隨時(shí)收回?？偠灾‘a(chǎn)權(quán)房的居住(使用)年限是不定的。

所以個(gè)人需要購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房的話，需要注意一下幾點(diǎn)：

1、小產(chǎn)權(quán)房?jī)H僅具備普通商品房的使用(居住)性質(zhì)，但是不受?chē)?guó)家法律管控，所以小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房合同不受法律管控，屬于無(wú)效合同;

2、小產(chǎn)房是沒(méi)有合法產(chǎn)權(quán)的，因此購(gòu)房者只有永久使用權(quán)，若遇到政府征地拆遷，其拆遷補(bǔ)償要遠(yuǎn)低于普通商品房;

3、小產(chǎn)權(quán)房是無(wú)法再當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)進(jìn)行備案的，因此不在政府機(jī)構(gòu)對(duì)房屋管控的范圍內(nèi)。所以一旦遇到房屋質(zhì)量以及維修、公共設(shè)施設(shè)備維護(hù)等問(wèn)題，都無(wú)法很好的進(jìn)行有效維權(quán);

4、小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)資金、房屋建筑質(zhì)量缺乏銀行和政府的管理監(jiān)督控制，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)者來(lái)說(shuō)是沒(méi)有保障的;

5、整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)、市場(chǎng)對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的管理措施并不明確，且法律有明文規(guī)定農(nóng)村宅基地不能夠售賣(mài)。